Особенности приобретения жилья в Японии в 2020 году

Виды недвижимости в Японии

Как и в любой другой стране, японский рынок недвижимости представлен различными видами жилья на любой вкус (но далеко не на любой кошелек). Однако сразу стоит предупредить, что принадлежащая нерезиденту недвижимость не дает ему права на иммиграцию в Японию.

В числе наиболее распространенных на рынке видов недвижимости:

  1. Небольшие квартиры-капсулы. Пожалуй, самое дешевое японское жилье. Площадь таких однокомнатных квартир обычно составляет не больше 15–20 кв. м. Подходит в качестве временного жилья для студентов либо иностранцев, приехавших в Японию на работу. Впрочем, японцы в таких квартирах проживают куда чаще, чем иностранцы.
  2. Квартиры в новостройках. Квартиры от застройщика продаются в любом, даже не самом большом городе Японии. Реализацией квартир занимается обычно отдел продаж, который продемонстрирует потенциальным покупателям короткий ролик о жилом комплексе, опишет возможные варианты планировки и даже покажет образцы материалов, из которых сделана отделка. В новых домах гораздо больше люксового жилья на 4–7 и больше комнат.
  3. Квартиры на вторичном рынке. Гораздо больше, чем новостроек, старого жилого фонда. Вторичное жилье в Японии значительно дешевле новостроек, но и условия в нем соответствующие. Недорогая квартира в старой многоэтажке может испугать не только летним нашествием паразитов, но и жуткой историей – не исключено, что в ней кто-то покончил жизнь самоубийством.
  4. Частные дома. Японские частные дома обычно строятся в несколько этажей. Но это не делает из них особняки – типична ситуация, когда трехэтажный дом имеет площадь всего 80–120 кв. м. Впрочем, это не делает их неуютными: удачно вписанные в местную архитектуру, такие дома популярны у жителей страны.
  5. Кондоминиумы. Альтернативная и относительно новая форма жилья в Японии. По сути, это такие же квартиры в современных многоэтажках, где право собственности жильцов распространяется не только на сами квартиры, но и на общее домовое имущество. В отличие от европейских, японские кондоминиумы обычно размещены в высотках в 20-30 этажей. Встретить 2-3-этажный кондоминиум – задача невыполнимая.
  6. Нежилые помещения. Коммерческая недвижимость в Японии представлена различными видами помещений: торговыми, производственными, заведениями общественного питания, складами.

Квартиры на вторичном рынке.

Особенности приобретения недвижимости в Японии

Планируя переезд в Токио или любой другой японский город, необходимо не только предварительно оформить визу и купить авиабилеты, но и позаботиться о поиске квартиры. Конечно, можно ограничиться проживанием в гостинице, но если речь идёт о длительном пребывании в этой стране, или, тем более, о переезде, то такой вариант наверняка не подойдёт. При этом не стоит забывать, что недвижимость в Японии очень дорогая как для покупки, так и для аренды. Это касается не только столицы, традиционно популярной среди иностранцев, но и других крупных городов.

Планируя переезд в Токио или любой другой японский город, необходимо не только предварительно оформить визу и купить авиабилеты, но и позаботиться о поиске квартиры.

Токио

Бизнес столица Японии. Это большой мегаполис, что расположился в восточной части острова Хонсю. Каждый район столицы выделяется особенной архитектурой и обстановкой, поэтому иностранцам может показаться, что каждый район – это отдельный город. Столица поражает своим неоновым освещением и разнообразной архитектурой.

Здесь есть места со старыми постройками, что олицетворяют национальную культуру. Жилые кварталы, которые были построенные после войны, привлекают своей доступностью и компактностью. Ближе к центру возвышаются масштабные дома и офисные помещения. Из-за нехватки земли для строительства цены на апартаменты высокие (от 10 тыс. долларов за один кв.метр и выше). Купить квартиру в Токио – мечта каждого начинающего бизнесмена.

Когда-то именно он был центром культуры и бизнеса в стране.

Вначале была война

Новый, 1946 год Япония встретила в руинах. Как и Германию в Европе, эту дальневосточную островную империю беспощадно бомбила союзная авиация, в данном случае американская. Примеры Хиросимы и Нагасаки, стертых с лица земли атомным оружием, широко известны, но разрушены были не только они. Десятки японских городов к окончанию Второй мировой представляли собой выжженную пустыню: какого-либо адекватного ответа ударам «суперкрепостей» с белой звездой на фюзеляже ни ПВО страны, ни ее авиация противопоставить не могли. Япония оказалась фактически обречена. В результате бомбежек погибли сотни тысяч человек и миллионы остались без крова.

В первое послевоенное десятилетие острейшая проблема обеспечения подданных императора жильем решалась в основном по временным схемам, но в середине 1950-х на японском рынке недвижимости произошла настоящая революция. Государство, совсем недавно проигравшее страшную войну, принялось стремительно развиваться. Впереди его ждали «золотые шестидесятые» и роль второй экономики мира, уступающей лишь Соединенным Штатам. Одним из следствий этого процесса был и быстрый рост численности населения и его благосостояния. Японцев становилось все больше и больше, и всем им надо было где-то жить. В стране, уже тогда становившейся инновационным лидером, выход был найден быстро: сборные дома.

Более десятка компаний, часто бывших подразделениями крупных концернов (например, Panasonic или химического гиганта Sekisui), предложили фактически изготавливать дома фабричным образом, на конвейере. Их заводы производили составные части будущих коттеджей, после чего на конкретном участке осуществлялась их финальная сборка. Такая организация процесса позволяла ускорить и удешевить строительство жилья и в конечном итоге быстро и эффективно обеспечить нуждающихся, счет которым шел на миллионы, собственными домами.

«Фабрики домов» начали штамповать их десятками тысяч, и японские города принялись резво обрастать предместьями. Вряд ли эти здания могли доставить эстетическое наслаждение: их архитектура в большинстве случаев была предельно утилитарна, — но свою задачу такие особняки, произведенные индустриальным способом, решали. Проблема была в другом: дешевизна, скорость и простота приводили к тому, что дома скоро начинали выходить из строя.

В Советском Союзе пресловутые хрущевки также задумывались как сугубо временное жилье. Предполагалось, что, оперативно решив квартирный вопрос для миллионов граждан, в скором будущем они уступят место более комфортабельным и долговечным зданиям. Однако на самом деле эти панельные пятиэтажки стали лишь очередной иллюстрацией пословицы про упорное постоянство всего временного. Нормативный полувековой срок эксплуатации хрущевок вышел, а конца их истории, за редким исключением, по-прежнему не видно. В Японии дело обстояло иначе.

В отличие от других развитых государств, такие дома с течением времени дешевели.

Личный опыт: Типичная японская квартира — как все устроено

Первые пару дней в такой квартире европейца и россиянина мучают острые приступы клаустрофобии.

В Японии другие представления о комфорте

Наметившееся расширение экономического сотрудничества между Россией и Японией заставляет девелоперов из Страны восходящего солнца присматриваться к российскому рынку недвижимости. В течение года его будет изучать профессор Университета Ниигата Маю Митигами. Во время пребывания в Петербурге она рассказала NSP об особенностях рынка жилья в ее стране.

Наметившееся расширение экономического сотрудничества между Россией и Японией заставляет девелоперов из Страны восходящего солнца присматриваться к российскому рынку недвижимости. В течение года его будет изучать профессор Университета Ниигата Маю Митигами. Во время пребывания в Петербурге она рассказала NSP об особенностях рынка жилья в ее стране.

– Митигами-сан, какие аспекты рынка недвижимости интересуют вас в России?

– Когда я спрашиваю россиян о жилье, то понимаю, что это по-прежнему трудная для них тема. В стране появилась ипотека, выросло множество новых домов, есть вторичный рынок, арендное жилье. Почему жилье остается проблемой для многих жителей страны? Меня интересует практически все: вопросы собственности и право проживания; положение тех, кто взял ипотеку в валюте; то, кто и как устанавливает налоги на недвижимость; специальное жилье для пожилых; рынок загородного жилья. Все это интересно и очень не похоже на то, как живут люди в Японии. По многим моментам наши два рынка невозможно сравнивать между собой.

– Японцы предпочитают арендовать жилье или покупать собственное?

– В Японии 60% жилья находится в собственности, причем вместе с землей, остальные 40% сдают в аренду. Разумеется, многое зависит от того, где находится жилье. Центр Токио настолько дорог, что там лучше арендовать квартиру. В Ниигате, где я живу, купить собственное жилье относительно легко. Поэтому жители провинции чаще выбирают собственность, столичные жители — аренду.
Причина, по которой японцы стремятся иметь жилье в собственности, кроется в нашем характере. Например, для моих родителей принципиально важно иметь свои дом и землю. Арендное жилье — это чужое пространство. Кроме того, мы можем использовать жилье как инвестицию или капитал: сдавать его и получать доход.
Кроме системы ценностей приобретению своего жилья способствует очень дешевая ипотека. Она выдается на 35 лет под 1–2% годовых. Сейчас это рыночная ставка, но раньше государство субсидировало ее. С середины 1990-х в течение 15 лет ставки держались почти на нуле, но и сейчас они вполне доступны.

– Какая доля покупателей жилья берет ипотеку?

– Практически все. В Японии в принципе возможно кредитование в иностранной валюте, но ипотеку всегда дают в иенах, поскольку рассчитать курсовые риски на 35 лет вперед невозможно. По статистике на среднее японское домохозяйство приходится примерно 12 млн иен сбережений. И еще 6–7 млн накопленного долга банкам. Основная часть этого долга приходится на ипотеку. Поскольку сбережений примерно в два раза больше, чем долгов, заемщик застрахован от личного банкротства. Японские банки считают, что на выплату кредита можно направлять до 30% дохода семьи. При этом надо иметь в виду, что в российских семьях, как правило, два работающих супруга, а в Японии — один. И несколько другая структура потребления.

– Жилье какой площади может позволить себе приобрести средняя японская семья?

– В Японии не принято деление жилья на эконом-, комфорт- и бизнес-класс, как в России. Есть некоторое количество социального жилья. Но реальный рынок разбит на два крупных сегмента: квартиры и отдельные дома. Эти сегменты связаны между собой, но работают совершенно по-разному.
В Токио в среднем выставляется на продажу 6000–7000 квартир в год. Они примерно одинаковы по уровню комфорта. Цена зависит от площади (она измеряется и в татами, и в квадратных метрах) или от числа комнат. В среднем токийская семья чаще всего покупает квартиру размером 70–80 кв.м. Ее цена составляет около 50 млн иен (сейчас это примерно $450 000).
Действительно доступным для среднего класса жильем считается деревянный дом площадью 120–140 кв.м. Он строится на участке в 200 кв.м и продается вместе с землей. В стоимости сделки участок и дом имеют примерно одинаковый удельный вес. Считать среднюю цену в этом сегменте не имеет смысла, потому что цена на землю может радикально различаться в зависимости от района, в котором находится участок. Состоятельные люди, как и везде, предпочитают селиться обособленно, формируют собственные кварталы.
Кроме того, рыночная цена жилища сильно зависит от того, когда здание было построено. В Японии срок службы жилого здания составляет 50 лет. Амортизация недвижимости обязательно учитывается.

Читайте также:  Калининград в фотографиях: самые интересные достопримечательности

– Молодые японцы, закончив учебу, предпочитают снимать квартиру, пока не заведут семью? Или сразу ориентируются на покупку своего первого жилья?

– По-разному. Это зависит не столько от того, в каком возрасте молодой человек обзаводится семьей, сколько от наличия постоянной работы в серьезной компании. Пока он ищет такую работу, он должен сохранять мобильность. Когда она появляется, можно думать о собственном жилье. Постоянному сотруднику легко дадут ипотеку.
На рынок недвижимости влияет то, что население Японии стареет. Востребована специальная недвижимость для престарелых — с особыми ванными, без порогов, с лифтами, адаптированными к размерам инвалидной коляски. Такого жилья становится все больше.

– И все же самым экономически доступным является массовое малоэтажное строительство?

– Да, и для меня удивительно, что в Петербурге самое дешевое жилье — в 25-этажных домах. Мне представляется, что уже через пару десятков лет возникнут огромные проблемы с эксплуатацией этих домов, с подачей наверх воды, тепла.
В Японии девелопер берет территорию, нарезает ее на участки по 200 кв.м, разрабатывает целый квартал и строит жилой комплекс, который состоит из частных домов. Обычно такой район включает школы, торговые центры, больницу и формируется вокруг станции железной дороги. Частные железнодорожные компании, которые строят новые линии и станции, служат реальными драйверами развития территорий. У нас на железнодорожный транспорт приходится самая большая доля пассажирских перевозок внутри городов. Вокруг станции строят несколько офисных высоток на специальных подушках, которые защищают здания от землетрясений. Дальше формируются торговые улицы, а за ними — огромный массив частных домов. Для Японии это самая экономичная модель, лучше всего приспособленная к условиям рынка.

– Японские компании хотели бы реализовать нечто подобное в России?

– Возможно. Хотя технологии строительства в этом случае потребуют определенной доработки. В Японии другие представления о качестве жилья. В только что построенном доме нет ни отопления, ни кондиционирования, собственник должен позаботиться об этом сам. Большинство японцев готовы терпеть холод, но не жару. В Японии выпадает огромное количество осадков. Поэтому у наших домов прекрасная гидроизоляция. Но двойные рамы — все еще роскошь.
Отметим, что в японское жилище никогда не входят в обуви. В дом ведет ступенька, на которую поднимаются, оставив обувь внизу. Это место называется гэнкан — аналог вашей прихожей.

– Как при такой любви к традиционным частным домам у вас возникают города с высокой плотностью населения?

– Японские города занимают большую территорию, чем российские с аналогичным населением. Несколько городов сливаются в единый мегаполис. Если мы посмотрим на агломерацию, объединяющую Киото, Осаку, Кобэ, Нару, то увидим, что на сравнительно небольшой территории проживают 17 млн человек и производят ВВП, равный ВВП Канады. Это действительно гигантская концентрация людей и экономической деятельности. Она достигается благодаря тому, что границ между городами нет, при этом от центра одного до центра другого можно за полчаса добраться на электричке.

– Как происходит реновация жилья, когда выходит срок его службы?

– В Японии каждый собственник реновирует дом из своего бюджета. И это очень серьезная проблема. Население уменьшается и стареет. Японские пенсии не настолько велики, чтобы их можно было вкладывать в обновление дома или квартиры. Иногда это делается в кредит, иногда помогают дети.
Застройщикам удобнее срыть частные дома экскаватором и построить новый жилой массив. Бизнес-модель ориентирована на полную реновацию жилого района, такой подход дает максимальную прибыль. Но для владельцев это большие затраты, хотя земля остается у них в собственности, т. е. надо только построить дом.
Реновация массовой многоэтажной застройки проходит по той же схеме. Нет смысла оставлять стены: за 40 лет кардинально изменились стандарты сейсмоустойчивости. Собственникам лучше выехать, дать застройщикам построить новые квартиры и после этого продать или, если хватает денег, самим заселиться в обновленное жилье. Оно, конечно, будет дороже прежнего.
Помогает то, что в Японии очень низкая инфляция. Взносы на перестройку дома начинают собирать прямо с момента его ввода в эксплуатацию. В результате накапливаются большие суммы. Земля за 40 лет тоже может подрасти в цене.
Но все же примеров массовой реновации, которая устроила бы всех, пока мало. В 1996 году, после большого землетрясения в Кобэ, новые кварталы построили досрочно. Но цены на жилье выросли так, что оказались не рассчитаны на возможности простых людей.

– А если собственники не соглашаются на реновацию? Государство или муниципалитет могут провести ее в принудительном порядке?

– Нет. В Японии только сейчас появляются механизмы влияния на собственников. Каждый восьмой частный дом в городах пустует или даже разваливается. Владельцы не собираются их ремонтировать или сносить, потому что снос тоже стоит денег — около $20 000. Сейчас отдельные муниципалитеты начали принимать местные законы, по которым можно заставить собственника снести дом или оплатить расходы на снос. Но в отношении владельцев квартир в многоэтажках таких законов пока не принимают.

– Есть ли ограничения для иностранцев, связанные с приобретением недвижимости в Японии?

– Насколько я знаю, законодательных ограничений нет. Иностранец может купить и дом, и землю под ним. Вопрос только в эмоциях: сможет ли он привыкнуть к особенностям и обычаям нашей страны.

Редакция выражает благодарность первому заместителю декана экономического факультета СПбГУ А. В. Белову за помощь в организации и проведении интервью.

Обычно такой район включает школы, торговые центры, больницу и формируется вокруг станции железной дороги.

Перспективы развития рынка недвижимости в Японии статистика, прогнозы

Японский рынок недвижимости крайне редко упоминается в СМИ, но та информация, которая существует, свидетельствует о достойном развитии и высоком уровне. Влияние мирового кризиса в этом уголке мира особо не почувствовалось. Лишь стало поводом для иностранных инвесторов ринуться со своим капиталом в более спокойный регион. Развитие строительного рынка в Японии можно назвать предельно грамотным. Он поддерживается государством, ведется с учетом технологического прогресса, имеет высокий спрос.

Если рассматривать мировой рынок недвижимых объектов, точнее, его коммерческий сектор, то Япония в первой десятке. У нее ведущая позиция в Азиатско-тихоокеанском регионе. Объемы инвестиций в коммерческие объекты позволяют этой стране находиться в топ-5 вместе с другими мировыми лидерами. В среднем размер ежегодных инвестиций составляет 20–60 миллиардов американских долларов.

И все-таки нужно здраво оценивать ситуацию. Такие факторы, как ограниченные ресурсы, авария на АЭС и другие являются угрозой для стабильности некоторых показателей и могут негативно влиять на сферу недвижимости. Однако, несмотря ни на что инвесторов привлекает коммерческий сегмент. Он кажется многим более интересным, нежели жилищный. Хотя в июне этого года иностранные покупатели воспользовались падением иены и выгодно приобрели квартиры в Японии, дополнительно заработав еще и на росте арендных ставок.

В преддверии олимпиады 2020 увеличились темпы роста строительства в Токио, а также спрос на жилье в этом городе. Таким образом, можно говорить о перспективности вложений в недвижимость Японии по одной простой причине – если приумножить капитал не удастся, то он на 100% сохранится. По нынешним временам это немало.

Город находится в центре острова Хонсю.

Первичное жилье

Японские застройщики стремятся как можно быстрее найти покупателей и приступить к новому проекту. Сказывается высокая конкуренция за право на освоение земельных участков. Поэтому клиентам предлагаются различные бонусы и интересные маркетинговые ходы. В офисах многих строительных фирм устраиваются представления, где людям показывают видеопрезентацию будущего дома, демонстрируют качества материала и безопасность.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Санкт-Петербург и область +7 (812) 317-60-18
Федеральный номер +8 (800) 500-27-29 доб. 859

Для этого одно из офисных помещений могут отделать под квартиру или даже сделать модель здания в аквариуме и путем подачи воды и моделирования сейсмической активности испытать конструкцию на цунами и землетрясения. Разумеется, застройщик организует осмотр квартир на месте, предоставит различные преимущества при покупке сразу или через ипотеку.

Японские застройщики стремятся как можно быстрее найти покупателей и приступить к новому проекту.

Почему японские дома имеют такой короткий срок эксплуатации

Стоимость среднестатистического японского дома обесценивается до нуля за 22 года – следует из анализа брокерской компании Nomura. Это рассчитывается отдельно от земли, которая, скорее всего, сохранит свою стоимость. По прошествии этого времени большинство японских домов разбираются и перестраиваются. Продажи нового жилья намного опережают сделки со вторичной недвижимостью, которую приобретают, в основном, с расчетом на ее обновление. К примеру, в Америке и Европе вторичные дома составили 90% продаж, а новостройки – 10% в 2017 году. В Японии же пропорции оказались обратными.

Причины быстрой потери стоимости японских домов отчасти кроются в традициях. Во многих странах люди меняют жилье в связи с новыми жизненными этапами и условиями: созданием семьи, рождением детей, выходом на пенсию. Здесь вторичное жилье активно участвует в сделках. Японцы же привыкли проводить всю жизнь в одном месте, в своем собственном доме, что было связано с их оседлым сельскохозяйственным образом жизни. В результате восточная нация, столь высоко чтящая традиции, так и не привыкла к бывшему в употреблении жилью.

Читайте также:  Гражданство для иностранцев в Австрии: о чем следует знать

Частота землетрясений также играет определенную роль. Из-за сильных подземных толчков в Японии действуют более жесткие строительные нормы и правила. При этом многие люди хотят жить в зданиях, построенным согласно новейшим стандартам.

Исторические события также внесли свою лепту в формирование жилищных привычек японцев. В ходе Второй мировой войны в Японии были разрушены десятки городов, включая Токио, тем временем как население быстро возрастало. На этом фоне в строительстве количество возобладало над качеством. Крупные производители сборных домов, образовавшиеся в то время, как, например, Daiwa House в 1947 году, до сих пор ежегодно выпускают новые сборные модели зданий на радость японских современных покупателей, стремящихся жить в усовершенствованном доме.

Помимо всего прочего японцы избегают так называемых заклейменный домов, где, например, произошло самоубийство или поблизости с которыми располагались секты. «В Японии понятия «старый» и «очаровательный» не сочетаемы», – говорит Норико Кагами, агент по недвижимости.

Неудивительно, что, учитывая скорость, с которой стоимость домов падает до гроша, банки более охотно предлагают кредиты на новое жилье.

Возникает порочный круг: владелец ожидает, что его дом обесценится и потому не особо поддерживает состояние жилища, из-за чего вторичное жилье зачастую выглядит весьма потрепанно и уныло и обесценивается его больше. Кроме того, по словам Дайсуке Фукусимы из финансовой компании Nomura Holdings, ремонт зачастую не выгоден с точки зрения налогообложения, так как ежегодный налог на недвижимость в Японии основан на ее стоимости, которую ремонт естественно увеличит. Приобретая жилье, гражданин Японии также уплачивает налог: при покупке нового дома 0,4% от его стоимости и 2% от стоимости при регистрации смены владельца «вторички». Такое правило еще больше лишает смысла проведение ремонта.

Понятно, что компании, занимающиеся проектированием и строительством домов, извлекают пользу из скоростного жилищного цикла. Но в долгосрочной перспективе такой подход оказывается нерациональным.

Японская культура «одноразовых» домов, некогда сформированная насущной необходимостью в размещении увеличивающегося числа людей, не имеет смысла сейчас, когда население сокращается. В настоящее время в стране насчитывается около 10 млн заброшенных домов, и ожидается, что к 2033 году их количество превысит 20 миллионов.

Эта проблема затрагивает целые кварталы: заброшенный участок снижает стоимость близлежащих домов, что также усложняет сделки с недвижимым имуществом, в большом количестве оставшемся от послевоенного поколения. Дом, не имеющий имущественной ценности, не может быть продан для оплаты хотя бы места в доме престарелых или даже передан в наследство.

Правительство страны с опозданием приступило к пересмотру градостроительной политики. Оно поставило задачу к 2020 году удвоить объем продаж вторичной недвижимости относительного 2010 года и улучшить систему инспектирования жилья, введенную в 2013 г. Также с начала апреля агентства недвижимости обязаны будут предоставлять покупателям расширенную информацию, включая результаты всех проверок объекта. Хотя многое еще остается неясным: например, как долго эти результаты будут действительными и обяжут ли продавца нести ответственность за дефекты, которые не были обнаружены до и во время проведения сделки. Правительство также рассматривает возможность снижения налогов при покупке жилья в случае, если на момент продажи объект не используется. Некоторые регионы ввели систему поощрения (льгот) для покупателей оставленного и заброшенного жилья, включая более низкие налоговые ставки и финансовую помощь.

Тенденция к сохранению жилья постепенно начинает обретать силу в Японии. Все более привлекательными становятся условия банковского кредита на вторичную недвижимость. Некоторые жилищные компании начинают предлагать услуги по ремонту и реконструкции домов. А когда Motoazabu Hills, шикарное здание арендованных квартир в центре Токио, обрело нового владельца, он решил не сносить его, а реконструировать и переделать интерьер. Журнал Aera недавно опубликовал руководство по покупке недвижимости, которая сохранит свою имущественную ценность.

Все это имеет некоторый успех. В крупных мегаполисах большая часть людей уже арендуют, а не покупают жилье, и переезжают чаще. Специалисты считают, что страна наконец вступает в ту стадию, когда люди начинают рассматривать вторичное жилье в качестве варианта. В 2017 году в Токио было продано рекордное количество вторичных квартир – 37,329, что на 31% больше, чем десять лет назад. Но, как считают эксперты, пока менталитет и поколение еще только меняется, в предпочтении останется новое, первичное жилье.

К примеру, в Америке и Европе вторичные дома составили 90 продаж, а новостройки 10 в 2017 году.

Сколько стоит квартира в Японии?

Страна восходящего солнца является одним из самых густонаселенных государств на планете. Высокий уровень жизни привлекает и иностранцев. Некоторые отказываются от своего гражданства в пользу японского, приобретают здесь дома, квартиры. Вот только покупку недвижимости в Японии может себе позволить далеко не каждый: цены настолько высоки, что даже сами японцы предпочитают жилье арендовать, а не покупать.

Причина такой стоимости – высокий спрос (много жителей, мало земли). Он накладывает свой отпечаток и на архитектуру зданий: строительные компании в борьбе за клиентов стараются привлечь потенциальных покупателей необычным дизайном фасада. Еще один фактор – сейсмическая опасность. При строительстве домов используются современные дорогостоящие технологии, благодаря которым здание не разрушается во время подземных толчков.

Большой популярностью в Японии пользуются малогабаритные квартиры. Это – совсем «крошечные» жилые помещения (8-12 м²) с очень узкими коридорами, совмещенным санузлом. Однако и стоят они дешевле, чем, например, 2-, 3-комнатные апартаменты.

Важно! Стоимость 1 м² напрямую зависит не только от района города (центральный, спальный), но и расположения самого населенного пункта (удаленность от столицы).

Сколько стоит квартира в Токио и других мегаполисах страны вы узнаете из приведенной ниже таблицы. Цены указаны по состоянию на апрель 2018 г.

Для сравнения приведем стоимость аренды жилья в тех же городах Японии (апрель, 2018 г.).

РайонГородСредняя стоимость аренды квартир
1-комнатная3-комнатная
ЦентральныйТокио$1 100$2 300
Киото$747$1 300
Осака$775$1 200
Иокогама$1 000$2 000
Нагоя$607$967
СпальныйТокио$675$1 200
Киото$444$980
Осака$514$918
Иокогама$716$1 300
Нагоя$401$803

На стоимость недвижимости в Японии влияют несколько факторов.

Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году: что важно знать

В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.

Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.

Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.

Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина

Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.

До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.

В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.

До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.

Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.

Обвала цен может не быть

На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.

А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).

«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.

Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».

Спросу на жилье поможет выгодная ипотека

В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.

По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.

«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.

Что происходит на рынке сейчас?

Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.

На вторичном рынке коррекция происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.

По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.

Когда наступит лучшее время для покупки жилья

По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию , спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса.

Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.

«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен. Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени. На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

От французского Stagnation – Застой. Застой экономического развития. Основной признак стагнации – замедление темпов роста валового продукта страны или низкие показатели его роста. От латинского Сorrection — Выправление. Изменение котировок ценных бумаг в направлении, противоположном основной тенденции движения цен. Примером коррекции может быть рост котировок после постоянного недельного снижения цен на акцию. Зачастую коррекция вызывается массовым исполнением стоп-приказов, после чего, как правило, возобновляется движение котировок по направлению основной тенденции.

Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка , заявила РБК Quote управляющий партнер компании Метриум Мария Литинецкая.

Послевоенная жилищная политика и рост количества пустующего жилья

В Японии в 2013 году пустовало 8,2 млн. домов — это 13,5% от общего числа домов в стране и рекордная цифра за всю историю страны. Во многих странах доля пустующего жилья колеблется в зависимости от экономической ситуации, но в Японии она постоянно увеличивается на протяжении всего времени после войны. Причины этого лежат в послевоенной жилищной политике, направленной на стимулирование жилищного строительства.

В условиях послевоенной нехватки жилья и роста населения в период быстрого экономического роста приобретение жилья поощрялось. Корпорация жилищного финансирования, функции которой сейчас выполняет Агентство жилищного финансирования Японии, предоставляла ссуды под низкие проценты; была создана система налоговых льгот для жилищных ссуд. Строилось большое количество новых домов, и не всегда они были качественными. Несмотря на это, людям было выгодно приобретать дома как можно скорее, поскольку в период быстрого экономического роста цена на землю постоянно росла, и даже если дом ничего не стоил, рост цены на землю с лихвой возмещал убытки. Начиная с 1990-х годов значительно возросли налоговые льготы для кредитов на приобретение жилья — поощрение жилищного строительства было направлено на оживление экономики.

Так всё послевоенное время строилось не слишком качественное, «одноразовое» жильё, которое обычно перестраивали каждые 25-30 лет. Это было выгодно для строительных компаний, поскольку спрос на их услуги никогда не заканчивался. В ходе данного процесса к жилью перестали относиться так, как в довоенное время, то есть как к добротным постройкам, которые ремонтируют по мере необходимости и используют долгое время.

В результате продажа старых, бывших в употреблении домов составляет всего 10% от всех договоров купли-продажи жилья, в то время, как в США — около 70-90%. Это объясняют тем, что японцы предпочитают новые дома. Но само это предпочтение следует рассматривать как результат послевоенной жилищной политики.

Но само это предпочтение следует рассматривать как результат послевоенной жилищной политики.

Цены на недвижимость в Японии

Сами японцы, если судить по их росту, люди небольшие, чего никак нельзя сказать о ценах на недвижимость в данной стране. Я где то в сети видел точку зрения, согласно которой стоимость жилого фонда США составляет менее половины жилого фонда Японии.

По стоимости квадратного метра Токио является одной из самых дорогих столиц мира, цена квадратного метра начинается в ней от 7-8 тысяч долларов. В городах чуть поменьше (Осаке, Кобэ и Йокогаме) — от 5-6 тысяч долларов. При таких ценах нетрудно подсчитать, что средняя двухкомнатная квартира в небоскребе будет стоить порядка 300-500 тысяч долларов. Если принять во внимание что средняя зарплата в Японии составляет от 3 до 5 тысяч долларов, то становится понятно как тяжело рядовому японцу накопить на недвижимость. Но, к слову сказать, условия по ипотеке в данной стране достаточно лояльные (об этом далее).

А дом купить в Японии еще сложнее ввиду чрезвычайно высокой стоимости земельных участков в данной стране. Сравнительно небольшой по европейским меркам дом площадью 120 квадратных метров с земельным участком всего 2 сотки обойдется в Японии не менее чем в 600 тысяч долларов. И это в провинции, а рядом с каким-нибудь крупным городом цена такого домика будет начинаться от одного миллиона.

Но, несмотря на такие высокие цены на недвижимость, после окончания мирового финансового кризиса (а это примерно 2010 г.) в Японии выкупается около 78% выставленной на продажу недвижимости.

Дело в том, что для покупки жилья в Японии необходимо либо быть гражданином этой страны, либо иметь вид на жительство в ней.

Пять стран с самыми низкими ставками по ипотеке

В некоторых европейских странах, например в Германии, больше распространены займы с фиксированными ставками. Покупатель, взявший в ФРГ кредит на 15 лет под 1,9 % годовых сегодня, может быть уверен, что и через 10 лет он будет осуществлять выплаты по той же ставке (если кредиты станут ещё дешевле, возможно рефинансирование, но это уже другая история).

Столь низкие ставки в Японии и перечисленных европейских странах объясняются низкой инфляцией и высокими кредитными рейтингами этих государств. По данным сайта Trading Economics, в еврозоне инфляция нулевая, в Японии — чуть выше нулевой отметки (+0,30 %), в Швейцарии — отрицательная (-0,90 %). Для сравнения, в России инфляция составляет +7,30 %, а средняя ставка по ипотечным кредитам — 13 %.

Пять стран с самыми низкими ставками по ипотеке.

Меры по решению проблемы старых домов

Необходимы меры по решению проблемы пустующего жилья, поощряющие снос аварийных домов, грозящих обрушением, и использование пустующих домов, ещё пригодных для эксплуатации.

В отношении сноса пустующих домов можно сказать, что растёт количество местных органов власти, которые вменяют в обязанность владельцу надлежащее управление своим недвижимым имуществом, а в случае невыполнения этих правил штрафуют или сносят без разрешения владельца. Чтобы поощрить добровольный снос пустующих домов, некоторые муниципальные округа оказывают материальную помощь, покрывающую расходы на снос. Появились и административные единицы, где налоговые льготы на недвижимость отменяются для построек, находящихся в аварийном состоянии. При этом правительство страны готовит законы в поддержку таких инициатив.

Что же касается использования этих домов по назначению, то увеличивается количество органов местного самоуправления, при которых создаются «банки пустующего жилья». В них возможен поиск по определённым критериям на сайте, и, кроме того, выделяются субсидии на ремонтные работы. Такие банки жилья всё чаще использует молодёжь, мечтающая о жизни в деревне, ритейлеры, люди, работающие на дому, которым нужно пространство для работы, или те, кто хочет попробовать себя в сельском хозяйстве.

Наряду с этими инициативами, всё большую значимость будет приобретать вопрос повышения качества подержанного жилья и создание системы, при которой покупка старого жилья окажется более выгодной, чем строительство нового.

Добавить комментарий