Сколько стоит жилье в Израиле: прогноз цен на недвижимость в 2020 году

Вторичный рынок

Вторичная квартира в Израиле может быть приобретена ещё быстрее. Алгоритм приобретения вторичного жилья представляет собой следующее:

  1. покупатель выбирает объект
  2. покупатель и продавец заключают предварительный контракт
  3. время юридической экспертизы всех представленных документов на жильё
  4. составляется договор купли-продажи
  5. покупатель получает согласование гос. органов (этот этап не всегда является обязательным)
  6. покупатель и продавец подписывают договор
  7. перерегистрация объекта недвижимости на покупателя.

Вторичка позволяет купить квартиру в Израиле сравнительно дешево и к тому же дает возможность оформить право собственности на недвижимость значительно быстрее, чем в случае приобретения квартиры в новостройке. На первичном рынке оформлением права собственности занимается компания-застройщик, поэтому процесс может затянуться на несколько лет.

А пока длится оформление, документом, подтверждающим право собственности, является договор купли-продажи.

покупатель выбирает объект.

Решение вопроса о налогообложении при организации сделки с недвижимостью

Немаловажным фактором, влияющим на возрастание стоимости жилья в Израиле, является действие закона о налогах на недвижимость. Размер налогообложения при покупке квартиры зависит и от ее стоимости, и от того, единственная ли она, или какая по счету.
На приобретенные впервые апартаменты в зависимости от их стоимости взымаются следующие суммы налогов:

  1. при стоимости от 427 тыс. до 506 тыс. $ – 3,5% налога;
  2. при стоимости от 506 тыс. до 1 млн. 305 тыс. $ – 5% налога;
  3. при стоимости от 1 млн. 305 тыс. до 4 млн. 350 тыс. $ – 8% налога;
  4. при стоимости больше 4 млн. 350 тыс. $ – 10% налога.

Не взымается налог тогда, когда стоимость приобретенной квартиры не превышает 427 тыс. $.
При покупке второго жилья или последующего налогообложение увеличивается:

  1. если стоимость, не превышающая 1 млн. 305 тыс. $ – налог составляет 8%;
  2. если стоимость больше 1 млн. 305 тыс. $ – налог равен 10%.

Помимо налога, оплачиваемого при покупке квадратных метров, владельцем приобретенной жилплощади оплачиваются определенные налоги и по завершении сделки. Один из них – арнона (муниципальный сбор). Размер данного налога зависит от площади апартаментов и от конкретного населенного пункта. В крупных городах арнона зачастую выше, чем в менее населенных и отдаленных небольших городах. Имеется возможность, при которой выплату налога арнона можно производить через каждые 2 месяца, разделив на шесть частей, но оплата одним платежом в год, уменьшит его в размере.

Приобретая недвижимое имущество в Израиле, необходимо обязательно учесть такие дополнительные расходы, как.

Получение ипотечной ссуды

Особенности получения мешканты следующие.

  • Она выдаётся в размере, не превышающем 60% общей стоимости жилья.
  • На кредитную сумму начисляются до 4% годовых.
  • До момента, пока вся ссуда не будет выплачена, собственность, на покупку которой она выдана, остаётся в залоге.
  • Погашение осуществляется ежемесячно.
  • Такая ссуда предназначена для приобретения только нового жилья.

В тех случаях, когда получить мешканту не представляется возможным, репатриант на покупку квартиры может взять государственную ссуду. Одним из её преимуществ является то, что на неё можно купить не только новое жильё, но и квартиру на вторичном рынке. Но чтобы ею воспользоваться, придётся перебираться в удалённый район страны.

Одним из её преимуществ является то, что на неё можно купить не только новое жильё, но и квартиру на вторичном рынке.

Все упало: аналитики изменили прогнозы по рынку недвижимости на 2020 год

Экономические последствия от пандемии коронавируса, а также скачок курса рубля к доллару в марте и снижение цены на нефть внесли коррективы в прогнозы по развитию всех сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы. «Черные лебеди» приведут к заметному сокращению спроса на жилье, снижению сделок по аренде офисов и помещений в торговых центрах.

Рассказываем, как изменятся основные показатели рынка жилой и коммерческой недвижимости по итогам 2020 года, если жесткие карантинные ограничения снимут в мае.

Ситуация на рынке новостроек Москвы выглядит оптимистичнее, чем на вторичном рынке, в том числе благодаря господдержке девелоперов. Субсидированная ставка по ипотеке под 6,5% сможет поддержать спрос. Под лимит в 8 млн руб. в Москве подпадает около 25% квартир в новостройках, в Новой Москве покупатели могут выбрать квартиру практически в любом строящемся жилом комплексе.

Тем не менее новые «черные лебеди», даже если они будут носить кратковременный характер, изменят планы людей на покупку квартир, многие будут опасаться сокращений и потери работы, считает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, люди меньше захотят брать на себя кредитные обязательства и будут стараться сократить бюджет покупки.

«Во втором квартале нас с высокой вероятностью ждет обвальное снижение числа сделок в апреле и (в зависимости от пролонгации всех ограничений) в мае. Вполне реально, что снижение числа сделок по итогам второго квартала составит 40–50%. Восстановление спроса во втором полугодии позволит выйти на 20–25% по итогам года», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Базовый сценарий аналитиков bnMAP.pro предполагал, что поскольку в Москве произошел существенный рост цен, он однозначно скажется на снижении динамики сделок в новостройках Москвы. По их скорректированным прогнозам, показатели 2020 года в реалистичном сценарии больше будут напоминать 2017 год: среднеквартальные темпы продаж снизились бы по сравнению и с 2019-м, и 2018-м.

Во втором и третьем кварталах на рынке новостроек Москвы прогнозируется низкая активность. «Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, что застройщики будут рассматривать корректировку цен вниз за счет предоставления скидок в первую очередь», — говорит Лобжанидзе. По его оценке, сдерживающими факторами станут наличие в проекте эскроу, проектного финансирования, а значит, мнения банка, который может не позволить менять финансовую модель и доходность проектного финансирования.

Низкий спрос приведет к росту предложения новостроек в Москве на 5%, считает Попов. Этим показателем застройщики могут довольно свободно управлять и он не оказывает существенного влияния на цены и темпы продаж, поясняет эксперт. Сейчас в строящихся корпусах в Москве около 160 тыс. квартир и апартаментов (в том числе 55 тыс. лотов находится в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но пока их продажи не начались). Таким образом, по оценке ЦИАН, имеющегося резерва хватит при текущих темпах продаж примерно на два с половиной года.

Если говорить о ценах, то средняя стоимость «квадрата» в столичных новостройках снизится на 4% по итогам года. «По итогам первого квартала фактические сделки проходили по ценам, которые были на 7% выше, чем в 2019 году. Во втором квартале застройщики будут вынуждены активнее включать стимулирование спроса через скидки и акции. Реальные цены после карантина будут на 8–10% ниже, чем в январе — марте. Во втором полугодии спрос (в том числе за счет льготной ипотеки) начнет восстанавливаться, что позволит застройщикам снижать объем скидок, а по некоторым проектам перейти к органическому росту цен», — говорит Попов.

Спрос на вторичном рынке жилья Москвы окажется на минимальном уровне 2015 года, как это было после резкого скачка в конце 2014-го, считает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Ранее в компании прогнозировали рост спроса на 20% относительно 2019 года за счет активности ипотечных покупателей и консервативных инвесторов.

В моменте все происходящие события будут стимулировать часть покупателей приобрести недвижимость в надежде сохранить сбережения, прогнозирует руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Но это, по его словам, будет наблюдаться в обоих сегментах жилого рынка и в течение непродолжительного периода — в долгосрочной перспективе ожидается уменьшение спроса.

«Пока нельзя в полной мере оценить, какой ущерб ситуация с коронавирусом нанесет нашей экономике, но очевидно, что материальное положение многих граждан ухудшится из-за сокращения зарплат или потери рабочего места. Поэтому даже если отложенный спрос выйдет на рынок по окончании карантина, этих сделок будет недостаточно, чтобы вернуться к показателям обычного рабочего периода», — считает Шлома.

Часть продавцов уйдет с рынка в связи с уменьшением спроса и невозможности реализовать квартиру по желаемой стоимости, что можно было наблюдать и в 2015–2017 годах, считает Дарусенков. Также, по его мнению, новостройки продолжат оттягивать спрос покупателей со вторичного рынка.

Аналитики не ожидают в среднесрочной перспективе значительного падения цен на вторичное жилье, как и его роста. Для вторичного жилого рынка Москвы многое будет зависеть от динамики цен в сегменте новостроек, считает Дарусенков. По его словам, в связи с ростом цен на новостройки и переходом на эскроу-счета перспективы вторичного рынка на ближайший год представлялись, скорее, радужными. В 2020 году в компании прогнозировали умеренный рост стоимости на квартиры на вторичном рынке Москвы в районе 2–4%.

«С наибольшей вероятностью нас ожидает сценарий 2014–2015 годов — постепенное, крайне медленное снижение ценовых показателей. Во вторичном сегменте продавцы — физические лица — обычно крайне неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих объектов, чем и обусловлен наш прогноз», — поясняет Шлома.

Сегмент высокобюджетной жилой недвижимости подвержен влиянию во время общего падения рынка в меньшей степени, чем бизнес и экономкласс, а общая тенденция роста цены наблюдается с конца 2017 года, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По его прогнозу, цены в элитном сегменте в Москве вырастут на 5–7%. «Рост цен, видимо, неизбежен как минимум в связи с ростом себестоимости строительства, в элитном сегменте доля иностранных материалов и оборудования достигает 15%. Стоит отметить, что коронавирус может повлиять на системы поставок», — говорит Соловьев.

В компании Knight Frank изначально ожидали в 2020 году сопоставимое число сделок с показателями прошлого года, однако с менее выраженным интересом покупателей. «Несмотря на активную диджитализацию процессов приобретения жилья в массовых сегментах, в высокобюджетном сегменте мы пока не отмечаем готовности клиентов совершать непосредственно сделки онлайн. С другой стороны, мы не видим предпосылок для снижения количества поступающих заявок, в текущий момент формирующих отложенный спрос, который будет реализован в будущих периодах после отмены карантина», — считает Соловьев.

В 2019 году суммарная стоимость сделок в высокобюджетном сегменте новостроек Москвы превзошла ожидания аналитиков и составила более 100 млрд руб. Это стало рекордным значением за последние пять лет. Всего было реализовано порядка 1,1 тыс. квартир и апартаментов, что на 8% превышает показатель 2018 года.

В базовом прогнозе S.A. Ricci на 2020 год в столице ожидался ввод в эксплуатацию около 420 тыс. кв. м офисных площадей. В результате пандемии аналитики снизили прогноз в два раза — до 200–220 тыс. кв. м. Ожидается замораживание и затягивание девелоперских проектов, число новых сделок аренды снизится на 45%, однако вырастет число сделок по пересогласованию старых договоров на 65%, прогнозирует генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов.

Прогнозное значение объема сделок аренды и продажи офисной недвижимости в Москве в начале года в компании Cushman & Wakefield составляло 2 млн кв. м. Однако аналитики компании снизили прогноз на 20%, до 1,6 млн кв. м. «Корректировка показателя связана с замедлением бизнес-активности в первой половине года. К концу года мы ожидаем стабилизации спроса, однако возросшая активность придется на пересогласование условий договоров, а не на заключение новых сделок аренды», — говорит партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.

В апреле Cushman & Wakefield прогнозное значение средневзвешенной ставки аренды в рублевом эквиваленте скорректировали вниз на 1,5% относительно базового прогноза на начало года, до 20,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Преобладание вакансий, номинированных в отечественной валюте, ограниченное предложение качественных консолидированных офисных блоков и снижение строительной активности будут поддерживать номинальное значение ставок аренды на уровне 2019 года, поясняет Никитина.

Компании займутся оптимизацией своих офисных площадей после завершения периода изоляции, а свободные площади выйдут на рынок в течение двух-трех месяцев после этого, считает Никитина. Прогнозное значение уровня вакансии с начала года было скорректировано аналитиками Cushman & Wakefield вверх на 1 п.п., до 11,4%.

По словам Морозова, из-за новой ситуации в экономике произойдет коррекция стратегических планов арендаторов на развитие, перенос проектов на 2021–2022 годы, а также децентрализация и усиление спроса за пределами ТТК. В этом году компании займутся оптимизацией своих офисных площадей, в связи с чем ожидается повышенный спрос на коворкинги после отмены режима самоизоляции и до конца 2020 года, считает эксперт. В компании Cushman & Wakefield также ожидают краткосрочной активизации спроса в сегменте коворкингов, так как именно гибкость, свойственная данному формату, позволит многим компаниям оптимизировать бизнес в условиях турбулентности.

В столице ожидается сокращение объемов ввода торговых площадей. Если изначально девелоперы запланировали на 2020 год ввод порядка 316 тыс. кв. м торговой недвижимости, то из-за изменения ситуации в экономике по итогам года будет введено на 20–30% объектов меньше, прогнозирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. По его словам, открытие этих торговых центров будет перенесено на следующий год. Сокращение объемов ввода не будет сильным, так как многие торговые центры уже находятся в достаточно высокой степени готовности и могут открыться уже во второй половине этого года, когда активность будет восстановлена, отмечает эксперт.

На конец 2019 года доля свободных площадей в торговых центрах составляла 4,1%, в базовом прогнозе JLL на 2020 год ожидался небольшой рост вакантности до уровня 5% за счет нового ввода к концу года. «Пока еще мы находимся в периоде полной неопределенности, связанной с непонятными сроками окончания карантинных мер. Чем они будут дольше сохраняться, тем больше будет арендаторов, которые уйдут из торговых центров. Тем не менее влияние экономических факторов (без ограничений на работу торговых центров), которые были бы сопоставимы с ожидаемым падением доходов населения, товарооборота, привело бы к росту доли вакантных площадей до 8–10% в ближайшие шесть — девять месяцев. Вероятнее всего, в текущий кризис рост доли вакантных площадей будет даже выше. Для ключевых ТЦ вакантность вырастет с текущих 1,2% до 3–4%», — прогнозирует Фадеев.

Читайте также:  Все об отдыхе в Танах-Лот

Инвестиции в недвижимость

По итогам этого года объем инвестиций в российскую недвижимость сократится в два раза, до уровня 2014 года, прогнозируют аналитики международной консалтинговой компании CBRE. Если в базовом прогнозе объем вложений ожидался на уровне 300 млрд руб., то из-за коронавируса и ситуации в экономике показатель снизится до 150 млрд руб.

По данным Knight Frank, в первом квартале 2020 года объем инвестиций уже снизился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 50,8 млрд руб. Возвращение активности инвесторов на рынок недвижимости ожидается в конце 2020 года, однако сделки могут сдвинуться на 2021 год. Полной стабилизации ситуации аналитики Cushman & Wakefield ожидают к середине 2021 года.

Таким образом, по оценке ЦИАН, имеющегося резерва хватит при текущих темпах продаж примерно на два с половиной года.

Цены на недвижимость в Израиле падают. Аналитики прогнозируют отток частного капитала из Израиля

В связи с сокращением покупательского спроса на жилье в Израиле, в сторону снижения меняется индекс цен на первичные и вторичные объекты жилой недвижимости.

По данным, озвученным 24 января 2018 года, израильской бизнес-платформой Globes , в Израиле обозначилась тенденция к снижению цен на жилую недвижимость. В этом году впервые были предоставлены не общереспубликанские данные, а детализированная информация по конкретным районам страны. Это позволяет экспертам лучше проанализировать сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию и сделать более точные выводы и прогнозы.

На брифинге, проведенном Центральным статистическим бюро Израиля для представителей национальных СМИ, было отмечено, что показатели жилищного индекса имеют неоднозначные значения. Согласно данным отчета, сформулированного в октябре-ноябре 2017 года, на общегосударственном уровне произошло снижение цен на 0,3%, тогда как индивидуальные показатели округов свидетельствуют о более существенном падении индекса в четырех районах страны.

В Иерусалимском и Северном районах стоимость жилья снизилась на 1,3%, в Южном районе этот показатель составил 1,5%, в районе Тель-Авива и Центральном районе цены упали на 0,8%, в Хайфском районе – на 0,6%.

Центральное статистическое бюро Израиля намерено впредь публиковать данные о состоянии рынка недвижимости в расширенном формате. В частности, будут предоставляться сведения о ежемесячном индексе для каждого из 6 районов страны, индекс цен в крупных городских общинах, а также поквартальный отчет об изменении индекса в таких крупнейших населенных пунктах, как Ашдод, Беэр-Шев, Хайфа, Иерусалим, Нетания, Петах-Тикве, Ришон-ле-Цион и Тель-Авив.

Планируется также предоставлять данные для первичного и для вторичного рынка жилья отдельно, это позволит всем заинтересованным лицам точнее ориентироваться в специфике рынка недвижимости, а также лучше выявлять существующие и намечающиеся проблемы.

Как отмечается в отчете Центрального статистического бюро Израиля, сложности со сбором и анализом информации возникают на территории Западного берега реки Иордан, в двух округах – Иудеи и Самарии, в связи с существенной волатильностью.

Аналитики International Investment отмечают, что данная динамика, наметившеяся в 2016 году, может оказаться переломной для израильского рынка недвижимости, который до этого демонстрировал стабильное подорожание. Несмотря на то, что инвестиции в израильскую недвижимость демонстрируют низкие доходы от ренты, они сохраняли высокий уровень привлекательности для инвесторов за счет капитализации. За десять лет цены на жилье в Израиле выросли более, чем в двое.

Однако, этот же фактор обусловил сложную доступность жилья для граждан страны, что перевело вопрос в политическую плоскость вызвав массовое недовольство в обществе.

Откликом властей Израиля стал комплекс мер направленный на повышение доступности жилья через снижение его стоимости. В том числе значительное увеличение налогообложения спекулятивных сделок с недвижимостью и повышение ставок налогов для владельцев нескольких объектов недвижимости снизило инвестиционную привлекательность данной сферы практически в трое. Учитывая, что «грязная» арендная рентабельность недвижимости в Израиле не превышает 2%, а снижение цен лишает инвесторов доходов от капитализации.

Аналитики International Investment прогнозируют рост оттока частного капитала из Израиля. Число израильских покупателей недвижимости стабильно растет в странах Европы и на других инвестиционно-привлекательных рынках, где доходность от аренды составляет 4%-6% и более процентов. Данный уровень доходов значительно выше, чем то, что могут предложить банки Израиля своим клиентам в случае размещения депозита. Кроме того, курс израильского шекеля более подвержен колебаниям, чем курс доллара или евро, доходы в которых получают израильтяне при инвестициях в зарубежную недвижимость. Читайте также обзор стран по доходности от аренды.

В связи с сокращением покупательского спроса на жилье в Израиле, в сторону снижения меняется индекс цен на первичные и вторичные объекты жилой недвижимости.

Аналитики предрекли рост цен на недвижимость после второй волны коронавируса

Сроки сдачи жилья в эксплуатацию могут затянуться

28.06.2020 в 12:49, просмотров: 17864

Если медики говорят о возможном пришествии второй волне коронавируса уклончиво, то эксперты рынка жилья не сомневаются: она будет. И строят прогнозы, исходя из этого условия. Аналитики дали прогнозы, как изменятся цены на квартиры и дома в ближайшие два года и когда начнутся массовые неплатежи по льготной ипотеке под 6,5%.

Пережившие самоизоляцию россияне все как один мечтают о расширении жилплощади и «домике в деревне». При этом большая часть граждан воплотить желания в реальность не может — в силу отсутствия материальных возможностей. Однако и они пытаются приобщаться к красивой жизни — а вдруг получится?

— В конце марта — апреле то ли по причине недоверия банкам, то ли, исходя из бытовых опасений, очень много людей забрали деньги со счетов. Как следствие — с учетом прогнозируемой инфляции, с учетом доходности по депозитам инвестиции в недвижимость снова становятся актуальными. Причем на консультации приходят люди, у которых нет денег даже на первый взнос, с условной зарплатой 40 тысяч рублей, но они хотят взять ипотеку под низкую ставку. В лучшем случае у них есть квартирка в пределах МКАД. Таких людей много. И это реалии сегодняшнего дня — раньше такого не было, — рассказывает управляющий партнер консалтинговой группы «Ирвикон» Ирина Вишневская.

Банки, впрочем, не готовы выдавать льготную ипотеку всем подряд. Кризис занятости, рост безработицы, снижение доходов населения, банкротства работодателей — все это будет усугубляться к концу года. Ужесточение требований к заемщикам уже произошло. Сейчас банки анализируют поведение заемщиков во время самоизоляции и готовят новые меры. «Идет активный пересмотр прайсинга (ценообразования). Сильно изменится дифференциация между клиентами с полным комплектом документов и высоким первоначальным взносом и клиентами с низким взносом и отсутствием части документов», —говорит руководитель департамента развития ипотечного кредитования банка Артем Иванов. «Можно ожидать уже пройденный многими банками сценарий: ипотечное кредитование рано или поздно, обычно через 2-2,5 года, приводит к неплатежам и объему проблемных активов, — добавляет Ирина Вишневская. — Поскольку мы уже не первый раз проходим этот цикл, есть смысл уже сейчас искать разумный баланс».

Если же говорить о людях с достаточным для улучшения жилья количеством денег, то многие отправленные на удаленку сотрудники осознали необходимость кабинета, детской и родительской зон. При этом они стараются выбирать уже технологичные жилые комплексы, с огороженной территорией, с возможностью прогулок, занятий спортом. И рассматривают квартиры площадью не менее 70 квадратных метров. Интерес к покупке просторного жилья в пределах столичного Третьего транспортного кольца в мае — начале июня подскочил на 50%. Просматривают люди и предложения по загородной недвижимости (до 150 квадратных метров) и дачам. Самый высокий спрос, очевидно, распространяется на жилье стоимостью до 15 миллионов рублей. Недвижимость дороже 25 миллионов рублей пользуется низким спросом, не спасает и готовность продавцов к торгу (около 5%), что неудивительно.

Удивительно другое: пандемия серьезных корректив в строительный бюджет не внесла. «В апреле был заметен прирост цен на некоторые строительные материалы за счет перебоев в логистике. Подорожали металлоконструкции, оконные профили, лифты. Но критического подъема, который был в 2014 году, когда стоимость некоторых материалов взлетела на 20%, сейчас нет. Всё подорожало в пределах инфляции. Бетон и арматура, например, практически не выросли в цене», — говорит Ирина Вишневская.

О сроках ввода нового жилья специалисты рассуждают, скорее, оптимистично. Москва и область останавливали строительство примерно на полтора месяца. Примерно на такой же период, в пределах двух месяцев, будут откладываться сроки сдачи объектов. Главное, чтобы не подвела погода. В регионах, которые не останавливали строительство, — например, в Санкт-Петербурге — серьезных сдвигов по срокам вовсе не ожидается. А вот сроки сдачи жилья в эксплуатацию могут и затянуться — многое зависит от органов власти. Готовы ли они работать в жестком режиме, чтобы успеть вовремя принять проекты, сдача которых запланирована на осень, на конец года? Есть и еще один серьезный фактор, который может поломать уже сформированные планы. «Если будет вторая волна — точнее, когда будет вторая волна, — насколько она будет мощной с точки зрения ограничительных мер? Это станет серьезным тестом, — продолжает Ирина Вишневская. — Первая волна показала, какие серьезные технические проблемы возникли у Росреестра и неработающих многофункциональных центров (МФЦ), как стояли сделки. Поэтому если технические проблемы сейчас, в период, когда всё работает, будут решены, прогноз положительный. Если коронавирус будет мощнее по силе ограничительных мер, работа любого производителя стройматериалов, любой стройплощадки может быть приостановлена или ограничена».

Как бы ни было, пугающих ценовых прогнозов на ближайшие два года аналитики не дают — им просто неоткуда взяться. «С апреля мы видим яму: не было сделок, не было регистраций, не было продаж. До середины октября будет реализовываться отложенный спрос. Если в сентябре-октябре ожидается вторая волна эпидемии, то, я надеюсь, опыт первой волны будет принят к сведению. А дальше цены будут расти. И темпы их роста мы, как эксперты рынка, видим следующим образом: к концу 2021 года квартиры в новостройках Москвы подорожают на 10-15%, на вторичном рынке — на 15-20%, загородная недвижимость за два года «вырастет» на 15-20%. Не стоит забывать, что рост стоимости жилья сдерживается бременем налога на имущество от кадастровой стоимости», — подчеркивает аналитик.

Пережившие самоизоляцию россияне все как один мечтают о расширении жилплощади и домике в деревне.

Недвижимость в 2020 году. Стоит ли покупать?

Кардинальных изменений условий на рынке не предвидится. Более того, отмечаются разноплановые тренды. Имеются предпосылки к тому, что некоторые застройщики будут заключать сделки с дисконтом. Небольшим, около 5 %. В премиальном сегменте – до 15 %.

Однако, ряд застройщиков уже сейчас стали ежемесячно повышать цену квадратного метра. Только в апреле средняя стоимость возросла на 3 %. Из-за вынужденного прекращения работы на стройках, закрытия офисов продаж, компании вынуждены принимать меры по компенсации издержек. Поэтому прогноз цен на недвижимость в 2020 особо не радует. Если повышения не будет летом, то к осени они вырастут непременно. У компаний, занимающихся возведением новостроек, свои проблемы:

  • введенное в прошлом году обязательное банковское проектное финансирование;
  • затраты на обслуживание полученных кредитов;
  • необходимость вывода проекта на изначально заложенные инвестиционные показатели.

Несмотря на снижение спроса во время введенного властями режима самоизоляции, застройщики перевели работу в онлайн формат. Это позволило им сократить потери.

Отложенный спрос накапливается. Когда ограничения на передвижение будут полностью сняты, многие покупатели придут на рынок недвижимости – прогноз особенно благоприятный, учитывая возможность оформить ипотеку по рекордно низким процентам. Напоминаю, программа государственного субсидирования « Ипотека 6,5 % » предполагает компенсацию банкам разницы процентов по выданным для приобретения жилья в новостройках ипотечным кредитам.

Пожалуй, на данный момент именно льготная ипотечная программа является одним из основных катализаторов, способствующих быстрому возрождению рынка недвижимости. Некоторые банковские структуры намерены сделать еще больше, снижая проценты до 5,9 %. Программа будет работать до ноября 2020-го.

К осени спрос заметно возрастет. Подрастут и цены. Следовательно, ждать осени не стоит. Правда, прогнозы, особенно на рынке недвижимости, часто не сбываются. Возможно, что к осени, учитывая глубину кризисных явлений, Центробанк снизит ключевую ставку. Следовательно, у финансовых структур появится возможность еще больше снизить процент по ипотечному кредитованию.

Следовательно, у финансовых структур появится возможность еще больше снизить процент по ипотечному кредитованию.

В июле покупатели уже ушли в отпуск

В июне, после снятия большинства ограничений, введенных в связи с эпидемией коронавируса, вторичный рынок оживился за счет покупателей, которые не смогли купить квартиру во время карантина. Однако отложенного спроса хватило ненадолго. Уже в начале июля активность покупателей пошла на спад – сработал отпускной фактор, да и снижение платежеспособности населения дает о себе знать.

По данным Инкома , объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы в июне начал восстанавливаться после значительного снижения в период всеобщей самоизоляции – по сравнению с маем количество выставленных на продажу вторичных объектов выросло на 9,3.

Сколько стоит жилье в Израиле: прогноз цен на недвижимость в 2020 году

Специалисты по первичному и вторичному рынкам недвижимости рассказали, почему люди сейчас активно вкладываются в покупку квартир

Фото: Сергей Сюрин

Читайте также:  Какая средняя зарплата в США в месяц

Как говорится в одной шутке: за границей предпочитают считать, что в России кризис, а в России предпочитают красную икру. 2020 год преподносит много сюрпризов, в том числе экономические сложности, но даже они приняли необычный исход событий — вырос спрос на покупку недвижимости. Вместе с экспертами мы разобрались, с чем это связано, выгодно ли вкладываться в жильё именно сейчас и что ждёт рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Раньше покупка домов и квартир становилась гарантом стабильности, признаком взросления и остепенения. Сейчас стабильность не в моде, а покупка собственного жилья в какой-то степени становится обременением и привязкой к месту, так что среди молодёжи больший интерес вызывает съём. Однако недвижимость также расценивается как инвестиция: её можно продать за более высокую стоимость или сдавать, имея регулярный дополнительный доход.

Прогнозы по вторичному рынку

Рынок недвижимости ежегодно проходит стадии спада и роста. Конец квартала и сезона чаще всего предвещают искусственный подъём цен, по этой причине до нового года, например, стоимость квартир повышается, а сразу после — падает. Это связано как с ценами на нефть (падают они — падает рынок недвижимости, и наоборот), так и с запросами покупателей: многие хотят купить квартиры к определённому событию — начало или окончание обучения в университете, то же наступление Нового года, поэтому стоимость в эти периоды немного возрастает.

— Сейчас идёт некая стагнация рынка недвижимости. Было падение, но оно приостановлено. При этом мы общались с коллегами из других городов, и они в один голос говорят, что инвесторы, которые активно следят за рынком, ждут сильного падения цен на недвижимость осенью, — рассказал специалист агентства недвижимости «Смени квартиру» Вячеслав Ткач. — При этом падение цен ожидается именно на вторичный рынок, на квартиры до 6–7 миллионов рублей, и будет оно эффективнее, чем в 2014 году. Если тогда оно достигало максимум 500 тысяч, то сейчас может быть до миллиона. Квартиры более высокой ценовой категории в цене не потеряют.

На вторичном рынке жилья пока наблюдается стагнация

Фото: Сергей Яковлев

Если говорить о том, что будет с рынком недвижимости после кризиса, всё опять же зависит от цен на нефть, будет рост — недвижимость потянется следом. Но резкого подъёма ожидать не стоит, так себя может вести только спад, а вот рост всегда плавный и не критичный, он может занимать до полугода.

— Даже несмотря на то, что летом покупательская способность падает (это время садов и дач, так что заниматься недвижимостью некогда), сейчас также выгодно продавать квартиру, а осенью вкладываться в новую — ценник будет ниже. Однако погодные условия тоже влияют на спрос: холодное лето и дожди отменяют дачные дела и обеспечивают больше движения по рынку недвижимости. Будет хорошее жаркое лето — больше вероятности, что покупка отложится на осень, — объяснил Вячеслав.

А что на первичном рынке?

Аналитики компании-застройщика «Талан» предполагают, что, основываясь на опыте кризисных 2008 и 2014 годов, люди будут стремиться сохранить накопления, вкладывая их в недвижимость. И это несмотря на то, что кризис ударил по зарплатам и покупательская способность упала. В связи с этой ситуацией на первичном рынке большим спросом будет пользоваться жильё меньшей площадью — студии и однокомнатные форматы.

Кризис проверяет застройщиков на прочность

Фото: Сергей Яковлев

Сейчас для потенциальных покупателей стоит актуальный вопрос: насколько застройщики готовы выдержать экономические качели и кто на рынке окажется действительно надёжным. Предугадать сложно, поскольку перед глазами сотни реальных примеров, как крупные холдинги не смогли выстоять перед кризисами прошлых лет. Как минимум не все компании готовы выдержать подъём цен на строительные материалы, а это плюс 5–10% к докризисным ценам — поделилась информацией региональный руководитель по управлению затратами компании «Талан» Лариса Коростина. Переход на отечественные продукты строительного рынка не исправит ситуацию: стоимость на материалы зависит не от страны поставки, а от чувствительности производства к макроэкономическим трендам и курсу валют.

Почему в таком случае застройщики не повышают стоимость квартир? Всё просто: более высокий ценник может оказаться неподъёмным для потенциального покупателя, так что объект так и останется незаселённым и не покроется даже половина стоимости работ. Доступные цены позволяют продать больше квартир, тем самым вернуть больше потраченных средств. Тем более сейчас активно развиты сделки трейд-ин (обмен старого жилья с доплатой), если застройщики идут на такую сделку, то это может принести дополнительные несколько процентов к продажам.

Также не стоит переживать за то, что застройщики могут обанкротиться. Ситуацию на рынке анализируют банки, которые частично выделяют финансирование компаниям. Сотрудники сопоставляют затраты, риски, средневзвешенную цену, по которой планируется продавать квартиры, просчитывают все возможные варианты. Если финансовая модель будущего жилого комплекса не выдержит предполагаемые риски — банк отказывает в финансировании. Таким образом, на рынке остаются только стабильные застройщики, вкладываться в проекты которых наиболее безопасно и выгодно.

Одни специалисты ждут сильного спада цен, другие уверяют, что он будет незначительным, а вот после — начнётся подъём. В любом случае, что на первичном, что на вторичном рынках сейчас подходящие условия для покупки квартир (не известно, будет ли спад, но искусственный подъём к концу квартала будет с большой вероятностью). Кроме того, покупка жилья остаётся той самой стабильностью и выгодным вложением в будущее, к которым стремятся многие россияне. Если лето и начало осени считаются благоприятным сезоном для совершения сделок по купле-продаже — главное правило на этот период: нашли объект, который устраивает вас по всем параметрам, включая цену, — фиксируйте сделку.

Также не стоит переживать за то, что застройщики могут обанкротиться.

В июне ожидается повышенный спрос на квартиры. Что будет с ценами на жильё

Но, несмотря на все побочные эффекты, говорить о грядущем падении рынка причин нет.

Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году: что важно знать

Разобрались, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас. Как сильно могут упасть цены на жилье из-за пандемии, упадут ли они вообще и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость?

В марте цены на недвижимость выросли на 4-9% как на рынке новостроек, так и на «вторичке». К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.

Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на «вторичке» сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.

Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантинном — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.

Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина

Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.

До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20-25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.

В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5-10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.

До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5-10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15-20% и снижение цен на 10%.

Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20-30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от 4 до 6 лет.

Обвала цен может не быть

На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6-8%.

А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным «Национального объединения строителей» (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).

«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им в общем-то падать некуда.

Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая .

В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 90-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому я оцениваю его как нулевой».

Спросу на жилье поможет выгодная ипотека

В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле Правительство РФ приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.

По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2-2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.

«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего квартала этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно — в среднем на 0,5-1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

По мнению Марии Литинецкой , ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.

Что происходит на рынке сейчас?

Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.

На вторичном рынке коррекция происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.

По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25-30%, на одно- и двухкомнатные — 10-15% и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.

Когда наступит лучшее время для покупки жилья

По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию, спрос будет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5-10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном «низкого спроса».

Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25-30% по объему проданных квадратных метров и на 30-35% в денежном измерении.

«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не будет, ведь рынок недвижимости инертен. Скидки могут быть около 10-15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени. На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

От французского Stagnation — Застой. Застой экономического развития. Основной признак стагнации — замедление темпов роста валового продукта страны или низкие показатели его роста. От латинского Сorrection — Выправление. Изменение котировок ценных бумаг в направлении, противоположном основной тенденции движения цен. Примером коррекции может быть рост котировок после постоянного недельного снижения цен на акцию. Зачастую коррекция вызывается массовым исполнением стоп-приказов, после чего, как правило, возобновляется движение котировок по направлению основной тенденции.

Что происходит на рынке сейчас.

Прогноз: цены на жилье продолжат расти

Как повлияют досрочные выборы на цены, по которым продаются квартиры в Израиле? На вопросы “Деталей” ответил Нир Шмуль, генеральный директор компании «Снир баит ле-шивук».

Читайте также:  Визовые центры Финляндии в России: адрес, контакты, график работы

– Вы полагаете, что ожидание досрочных выборов повлияет на израильский рынок недвижимости?

– Уже влияет. Цены на квартиры в Израиле уже растут. Наша компания занимается маркетингом квартир по всей стране, и за последний месяц количество сделок, по сравнению с прошлогодним показателем, у нас подскочило на 40%!

– Может быть, это точечный всплеск?

Нир Шмуль

– Вот уж не думаю. Все последнее время рынок спал, убаюканный заверениями правительства в том, что цены снизятся. Количество сделок резко уменьшилось, а рост цен, действительно, затормозился. Те, кто лишь подумывал о покупке квартиры, пережидали, а точнее – надеялись дождаться существенного удешевления жилья.

– Но цены действительно пошли вниз, не так ли?

– Символически. По итогам прошлого года квартиры подешевели на 0,1%. Что это означает? Что тот, кто купил квартиру за 1 млн. шекелей, выиграл 1000 шекелей. Это несерьезно.

– Почему Вы прогнозируете не дальнейшее снижение, а, напротив, рост цен?

– Из-за выборов. Они приближаются, и не важно, случатся они зимой или весной будущего года. Об этом говорят все чаще и все увереннее. Совершенно неизвестно, кто в новом правительстве возглавит минстрой, кто – министерство финансов, и какая политика будет ими проводиться на квартирном рынке.

– Возможно, министром финансов вновь станет Моше Кахлон, который продолжит реализацию своей флагманской программы «Цена для новосела»?

– А если нет? Вспомните чем закончилась каденция предыдущего главы министерства финансов Яира Лапида, продвигавшего программу «нулевого НДС», реализация которой так и не началась? Вспомните, как сразу после его ухода в отставку начало дорожать жилье. Думаю, что примерно также будут развиваться события и на этот раз. С той разницей, что сегодня предложение на квартирном рынке много меньше, чем тогда. Я предвижу драматический рост цен.

– А есть ли надежда, все же, на снижение цен, если после выборов состав правительства не претерпит существенных изменений, и программа «Цена для новосела» будет развиваться прежними темпами?

– Сомневаюсь. Эта программа если и поможет сбить цены, то только для покупающих свои первые квартиры. Но 60% потенциальных покупателей – те, кто заинтересован в улучшении жилищных условий. А еще 15% – инвесторы, которых всеми силами пытаются выжать с рынка.

– Иными словами, все попытки сбить цены на квартиры нынешними средствами обречены на неудачу?

– Обратите внимание, что Кахлон решил применить методы, которые он использовал для обострения конкуренции на рынке мобильной телефонии. Там они сработали. Но! Принципиальная разница заключается в том, что тогда в этом были заинтересованы практически все потребители – проигрывали только компании мобильной телефонии. Между тем, собственными квартирами располагают почти две трети израильтян, 64% населения. И они вовсе не заинтересованы в снижении цен на свое недвижимое имущество.

– Так что же, надежды на удешевление квартир нет?

– Пора сказать правду людям: рост цен на жилье приносит правительству многомиллиардные доходы. А если налоговые поступления уменьшатся, то придется сократить и ассигнования на социальные нужды. Нужно выбирать: или новые больничные койки и места в детских садах, или снижение цен на жилье.

– Каков Ваш прогноз на ближайшие индексы квартирных цен, публикуемые ЦСБ?

– Мой прогноз совершенно однозначный: цены вырастут. В период неопределенности цены повышаются.

Евгений Весник, “Детали”. Фото: Эяль Туаг

Но 60 потенциальных покупателей те, кто заинтересован в улучшении жилищных условий.

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году

На рынке премиальной недвижимости России завершена одна из крупнейших сделок. Проданы все апартаменты на 90-м этаже башни «Восток» офисно-рекреационного комплекса «Федерация». О том как инвестировать в апарт-отели, я писал целую статью.

Покупателю, имя которого держится в тайне, почти полторы тысячи квадратных метров обошлись в 1,1 миллиарда рублей. 46 апартаментов, площадью 4 200 квадратных метров, с 69-го по 84-й этажи, остаются нераспроданными.

Инвесторов всегда интересовала московская премиальная недвижимость – прогноз аналитиков Savills World Cities Prime Residential Index предполагает не менее 5 % ежегодного роста доходности арендного бизнеса. Но арендный доход нельзя назвать единственным способом наращивания капитала. Предполагается, что покупательская активность в этом сегменте недвижимости возрастет минимум на 7 %.

Недвижимость в 2020 году.

Стоит ли покупать жилье в кризис

Кризис – палка о двух концах. С одной стороны, наблюдается падение цен на объекты строительства, с другой – падают реальные доходы граждан. Поэтому прежде, чем решиться на приобретение жилья, важно узнать, какие прогнозы дают эксперты в области рынка недвижимости.


В первую очередь, человек должен оценить уровень собственных доходов и перспективы на будущее в данном вопросе. Если у семьи есть действительно «лишние» деньги, вложить их в квартиру – отличное решение. Продавцы в кризис более сговорчивы, готовы идти на уступки.

Деньги имеют тенденцию к обесцениванию, недвижимость будет в цене всегда. Приобрести ее в период кризиса по сниженной стоимости и продать, когда она будет стоить намного дороже – умный финансовый ход.

А вот в ипотечный кредит залазить не стоит. В кризис ставки по ипотеке не снижаются, а наоборот, растут. Таким образом, пытаясь сэкономить на стоимости жилья, придется переплатить по процентам за пользование кредитом. Выгода просто сведется на нет. Исключение составляют льготные категории граждан вроде молодых семей, многодетных семей и т.д., имеющих право на льготные ставки по займам.

Чтобы успеть сдать строящиеся объекты в рамках договоров долевого участия, строительные компании постараются завершить и сдать объекты в максимально короткие сроки.

Цены на жилье могут упасть на 20–30% в перспективе 2020–2021 годов

Последние 10 лет на рынке недвижимости растут объемы ипотечного кредитования и, как следствие, увеличивается доступность жилья. Последнее связано в первую очередь c улучшением соотношения между ценами на жилье и доходами населения (номинальные цены росли медленнее, чем номинальные доходы). Оказало влияние и удешевление ипотеки.

При этом объем реально совершаемых сделок на первичном и вторичном рынках не показывал такой же стремительной динамики. Например, в 2017 г. жилье стало доступным дополнительно для 7,3%, или 4,1 млн семей, однако число сделок по сравнению с 2016 г. не выросло. В 2018 г. жилье стало доступным дополнительно для 5,2% или 2,9 млн семей, но купивших его стало больше только на 300 000 семей.

После предыдущего экономического спада в 2014–2015 гг. спрос восстановился только к 2019 г. (3,4 млн сделок, что сопоставимо с 2014 г., когда было зафиксировано 3,5 млн сделок). В первую очередь увеличился спрос на строящееся жилье, во многом благодаря реализации в 2015–2016 гг. антикризисной программы льготного ипотечного кредитования для покупателей новостроек. Заметнее всего – в последние два года, когда при относительно стабильных номинальных ценах и доходах начали снижаться ставки по ипотеке (с 13,5% в 2015 г. до 10% в 2019 г.).

Реальный спрос на жилье зависит не только от текущих доходов населения, цен и условий ипотечного кредитования, но и от ожиданий людей. Сегодня основной ограничивающий фактор – именно доходы граждан и ожидание их изменения, а точнее, сохранения. Уровень ставок по ипотеке не играет, на мой взгляд, в текущих условиях существенного значения.

Так, в 2019 г. для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м за 3,8 млн руб. средний размер ипотечного кредита составлял 2,6 млн руб., а ежемесячный платеж – 27 000 руб. в месяц (при ставке 10% годовых и сроке кредита 17 лет (данные Банка России). Минимальный доход семьи из трех человек для обслуживания такого кредита должен был составить почти 80 000 руб. в месяц. Однако очевидно, что обеспечение нормального жизненного уровня требует гораздо более высокого дохода – из 80 000 руб. в месяц после оплаты ипотеки (на уровне 35% от дохода) у семьи остается лишь 53 000 руб. на троих, или около 18 000 руб. на человека, что немногим больше прожиточного минимума (12 100 руб.).

Если ставка по кредиту составит не 10%, а 6,5%, как предложено в новой программе субсидирования ипотеки, то сумма ежемесячного платежа снижается на 5000, до 22 000 руб. Конечно, это можно рассматривать в качестве поддержки обслуживания кредита, но только при условии, что семья может позволить себе приобрести такую квартиру, то есть имеет необходимые сбережения (30% от цены жилья, то есть не менее 1,2 млн руб.), устойчивые и прогнозируемые доходы в размере не менее 100 000 руб. в месяц (остаточный доход должен составлять хотя бы 25 000 руб. на человека, вдвое больше прожиточного минимума).

Текущий экономический спад отличается от предыдущего (2014–2015 гг.), в первую очередь, гораздо более серьезными рисками роста безработицы. Если в 2014–2015 гг. безработица сохранялась на уровне около 5,5% экономически активного населения, а основным результатом кризиса стало снижение реальных доходов (номинальные зарплаты не росли, а инфляция была высокой), то в 2020–2021 гг. ожидается резкий рост безработицы вместе со снижением реальных доходов населения из-за приостановки деятельности множества компаний и их возможных дальнейших банкротств.

Вопрос о влиянии снижения объема сделок на первичном и вторичном рынках жилья на его цену остается открытым. Ни в 2009, ни в 2014–2015 гг. падения номинальных цен на рынке жилья не наблюдалось. Оба кризиса относились к финансовым и сопровождались даже ростом спекулятивного спроса в определенные периоды (традиционно финансовый рынок и рынок жилья в России взаимосвязаны). Застройщики, в свою очередь, нашли новый формат строительства очень небольших по площади квартир, дабы только не сократить цену 1 кв. м.

Текущий кризис имеет совершенно иную природу – управляемое сжатие экономики на фоне стабильно низкой инфляции и относительно стабильной национальной валюты. В этих условиях риск снижения цен на жилье (не коррекции, а радикального снижения – на 20–30%) в перспективе 2020–2021 гг. уже вполне реальный. Может показаться, что это хорошо, жилье же станет дешевым и более доступным. Однако это не для всех и не всегда благо. Резкое снижение цен на жилье означает такое же резкое снижение благосостояния граждан – собственников, у которых это основной актив. Для банковской системы – резкое снижение стоимости залогового имущества по выданным ипотечным кредитам. Подобный сценарий развития событий наблюдался в США в 2007–2008 гг. И для застройщиков рынок становится неинтересным, тем более в регионах, где уже сегодня их прибыли невысоки. То есть такое кардинальное снижение цен на жилье – это кризис жилищного строительства с кардинальным падением объемов.

Как может повлиять ценовой кризис на рынок жилья после завершения острой фазы коронавируса? Во-первых, результатом может стать возврат на предыдущую стадию развития – от объемов индустриального строительства (многоквартирных домов-кондоминиумов) 50 млн кв. в год к объемам середины 2000-х гг. – 30 млн кв. м в год. Однако в то же самое время период низких цен предоставит государству возможность восполнить дефицит государственных инвестиций в жилищный фонд – полностью утраченный институт в российской жилищной сфере. Учитывая, что, по оценке Фонда «Институт экономики города», объем накопленных государственных обязательств по предоставлению жилья очередникам и иным категориям граждан составляет 9 трлн руб. (почти 10% ВВП), вполне обоснованным было бы заместить дефицит частных инвестиций в жилищное строительство государственными.

Во-вторых, сегодня городская среда и транспортная доступность таких новых городских районов далека от идеала. Восстановление после кризиса позволит заново запустить конкуренцию между застройщиками и проектами, а городам – предоставит время на восполнение дефицита инвестиций в городскую инфраструктуру (ведь они критически отставали в прошлые годы от темпов возведения новых жилых районов).

В-третьих, перезагрузка рынка жилья не может происходить в отрыве от перезагрузки рынка труда в городах. После массовых сокращений и увольнений бизнес начнет восстанавливать утраченные трудовые ресурсы, а люди – расширят поиски работы, в том числе и в пространственном смысле. Потребность в адекватной жилищной мобильности возрастет – возможность трудоустройства в другом городе будет зависеть от возможности снять жилье. Сейчас рынок аренды жилья переживает куда более серьезный кризис, чем рынок его купли-продажи: иногородние работники попросту расторгли свои договоры аренды и вернулись домой, имея возможность удаленной работы (проблема особенно актуальна для крупных агломераций). С другой стороны, в условиях низкого рынка появится хотя бы возможность сформировать интерес институциональных инвесторов к арендному бизнесу, которые в условиях снижения цен получат более выгодные условия для инвестиций (например, выкуп новых или существующих многоквартирных домов целиком).

Другими словами, на кризис можно смотреть с точки зрения потерь, а можно – с точки зрения новых возможностей. Жилищная сфера России по своему институциональному устройству довольно архаична (узкий выбор жилищных форматов, низкое разнообразие архитектурных и градостроительных проектов, слабое проникновение новых технологий). На мой взгляд, преодоление такой архаичности в российских условиях гораздо более вероятно именно в условиях спада, а не в условиях экономического роста.

Сейчас рынок аренды жилья переживает куда более серьезный кризис, чем рынок его купли-продажи иногородние работники попросту расторгли свои договоры аренды и вернулись домой, имея возможность удаленной работы проблема особенно актуальна для крупных агломераций.

Добавить комментарий